城市综合体新型城市化的突围之路图_[新闻new]

城市综合体：新型城市化的突围之路(图)

广州的城市综合体项目如雨后春笋般涌出 赵亚洲 摄　　面对住宅产业十多年高速发展后何去何从，不少开发商已经并正在进行着“没有现成经验”的突围。其中，城市综合体的开发，不约而同地成为越来越多开发商的新选择。　　看世界潮流，判广州楼市未来　　按世界银行的房地产发展周期理论，当人均GDP超过1万美元时，住宅地产将逐步萎缩并向商业服务型地产过渡；当人均GDP超过1.5万美元时，将全面开启CBD复合商业的黄金时代。　　合富辉煌提供的数据显示，2011年末，珠三角的深圳、广州、佛山、珠海等地人均GDP已突破或接近1.5万美元。全国城市化率达到51.27%，广州则在80%以上，接近尾声。十年内，广州市人口将达到1800万的可承载极限，住房需求将停滞不前。另外，独生子女一代十余年后将陆续继承父母房屋遗产，双独家庭普遍拥有3套以上住房，二手房交易量将占据80%以上的住宅交易市场。　　限购被迫转型？主动推进升级！　　受调控限制下的住宅市场，今年五六月份一手住宅成交反弹，阳光家缘数据显示，十区新建商品住房网上签约面积为64.84万平方米，同比增加18.5%。即便如此，与广州楼市高峰期每月动辄八九十万平方米的成交量相比，已不可同日而语。“广州十区商品住宅每年约600万平方米的成交量将会成为常态，绝对不会恢复到2009年978万平方米的高成交量。”合富辉煌首席分析师黎文江指出，抑制投机投资需求，是房地产调控的长期政策，即使限购取消，仍然会有替代政策继续抑制投机投资需求。因此，房企必须改变无奈于限购而被迫转型商业地产的错误思维，而要顺应房地产业今后的发展趋势，把握新型城市化发展带来的机遇，主动推进地产转型升级。　　城市综合体，市场方各取所需　　据戴德梁行估计，广州全市及周边在建和将建的城市综合体项目超过20个，体量动辄超过30万平方米。2010年广州白云万达广场奠基时，万达集团董事长王健林曾表示，要在广州做10个万达广场项目，规划以每年一个的速度进行。　　戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文表示，城市综合体“时髦”起来，主要有两个原因：一是住宅受调控影响，波动性大，开发商尤其是上市房企为了报表好看，需要一些商业项目来对冲风险。二是开发商打着做城市综合体的旗号，为拿到更好的地块，增加谈判条件。政府卖地的思维也在变，从住宅用地转向城市综合体，可以变成一个城市的地标性工程，带动就业、税收及周边土地的升值。老百姓也能得到便利，商业配套、生活服务就在旁边。　　一位不愿透露姓名的业内人士更一针见血地指出，城市综合体背后，开发商变身为城市运营商，这势必让地方政府与开发商的利益联系更加紧密。(本文来源：金羊网-羊城晚报 )

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